Градоистроствени услуги

В тази категория попадат всички градоустройствени процедури, предшестващи и изясняващи статута и показателите на имота преди комплексното инвестиционно проектиране на конкретната сграда. Ние можем да изготвим предпроектни проучвания, обемни визуализации и анализ на имота.

Предпроектното проучване се извършва преди започване на проекта, имайки за цел да установи и документира доколко реализацията му е оправдана. То представлява комплексна първоначална оценка на всички настоящи и потенциални вътрешни и външни фактори, които могат да засегнат инвеститорския проект и интереси. След изясняване на идеята се установява икономическата рентабилност.

– проучвания за определяне на подходящо местоположение на обекта и на условията за застрояване, съобразно предвижданията на устройствените планове;

– инженерни проучвания, в т.ч. геоложки, геотехнически, хидрогеоложки, хидроложки и др., като съдържанието им се определя в зависимост от местоположението, вида, характера и спецификата на обекта;

– геодезически проучвания;

– технико-икономическа обосновка за определяне на икономическата целесъобразност и ефективност на инвестиционното строително намерение;

– обосновка на социалната целесъобразност и ефективност на инвестиционната инициатива, в т.ч. откриване на работни места и осигуряване на обществени услуги;

– проучвания за потенциала на териториите с особена и превантивна устройствена защита във връзка с режимите за опазване на териториите за природозащита и на обектите на културно-историческото наследство;

– специфични проучвания при реконструкция, пристрояване и надстрояване на съществуващи сгради, в т.ч. архитектурно и конструктивно заснемане на сградите и изследване на техническата инфраструктура

При необходимост се изготвят ПУП (Подробни Устройствени Планове) за промяна на предназначението, регулацията и/или застрояването на даден имот; изготвят се РУП (Работни Устройствени Планове) за детайлно представяне на етажността, вида и начина на застрояването, когато това се изисква.

Най-често това се налага поради:

• промяна предназначение на земеделски земи;
• урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
• изменение и корекции на съществуващ кадастрален план;
• промяна на застрояването на урегулирани имоти (например искате да строите на калкан със съседа);
• делба/обединение на урегулирани имоти и др.

За тази цел се изработват различно по вид планове – ПУП (Подробен устройствен план)

Целта на процедурата по изработване и одобряване на ПУП е да се урегулират поземлените имоти, улиците, кварталите, да се определи предназначението и допустимото застрояване на имотите, попадащи в обхвата на проекта.

Подробните устройствени планове (ПУП) конкретизират устройството и застрояването на териториите на населените места и землищата им и конкретното предназначение на всеки поземлен имот. Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране.

ПУП-ПРЗ – план за регулация и застрояване – план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване;

ПУП – ПР – план за регулация – план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване;

ПУП-ПУР – план за улична регулация – план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост;

ПУП- ПЗ – план за застрояване;

ПУП – РУП – работен устройствен план – план за застрояване и силуетно оформяне и др.

Парцеларни планове в неурбанизирани територии за съоръжения от техническата инфраструктура.

В зависимост от конкретния случай, се изработва един от гореизброените видове ПУП. Плановете се изготвят върху подложка от действаща кадастрална карта, кадастрален план, КВС или специализирана карта. Ние можем да Ви консултираме по отношение на необходимата Ви процедура и сроковете за нейното изпълнение. Дейностите по изработване и одобряване на различните видове ПУП включват технически дейности, изпълнявани от Мапекс или привлечени сътрудници и изпълнение на административни процедури в различни администрации – община, РИОСВ, ВиК, Електроразпределение, Зелени системи, Басейнова дирекция, Агенция по геодезия, картография и кадастър и др.

Дейностите по изработване на ПУП са с изключително комплексен характер и в хода на тяхната обработка са ангажирани множество компетентни административни органи. Поради тази причина, напълно възможно е цялостната процедура по одобряване и влизане в сила на ПУП да отнеме повече от година, при съобразяване на всички нормативно-установени срокове. Процедурите изискват проекта на ПУП да бъде обявяван на заинтересованите лица. Ако по време на обявяването някое заинтересовано лице възрази срещу проекта за ПУП, по неговата законосъобразност се произнася компетентният съд. В такива случаи, до влизане в сила на ПУП, е необходимо да се изчака и произнасянето на съдебния орган.

Стъпки:

Процедурата за изработване или изменение на ПУП преминава през два етапа.

1. Искане за допускане на изработване/промяна на ПУП. Искането за изработване или промяна на действащ подробен устройствен план се подава до кмета на общината от собственика на имота или пълномощник с нотариално заверено пълномощно. 

Необходими документи:

• заявление по образец;
• документ(и) за собственост;
• скица на имота;
• комбинирана скица при условие, че има влязла в сила кадастрална карта;
• геодезическо заснемане на имота и проект по част геодезия;
• Заснемане на съществуващата растителност;
• платена такса;
• скица-предложение (мотивирано предложение), изясняващо какви са инвестиционните намерения на собственика;
• техническо задание
• писмено съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, ако се иска свързано ниско застрояване;
• предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи /чл.17 ал.2 т.2 и 3 от ЗУТ/ (ако се налага) и др.

В 14-дневен срок от постъпване на заявлението кметът на общината допуска или отказва изработване или промяна на проект за ПУП въз основа на становище на главния архитект.

2. Окончателен проект за изработване/промяна на ПУП

При положителен отговор за искането за допускане се преминава към изработване на ПУП – окончателен проект. Съгласно указанията на заповедта за допускане на окончателния ПУП се съгласува с посочените в нея държавни институции, електро, ВиК дружества и др. След това проектите отново се внасят в общината за процедиране и одобряване.

Необходими документи:

• заявление по образец;
• документ(и) за собственост;
• платена такса;
• проект за ПУП в 3 екземпляра – един оригинал и две копия и цифров модел в CAD формат на графичната част;
• всички необходими съгласувателни становища, в зависимост от конкретния проект от териториалните администрации и специализираните контролни органи, РИОСВ, експлоатационните дружества – водоснабдяване, канализация, електрификация, както и зелени системи, за геоложки проучвания, за топлоснабдяване, газоснабдяване и други в зависимост от конкретния случай.

Окончателният проект за ПУП се съобщава служебно на заинтересуваните лица – съседи. В двуседмичен срок те могат да направят писмени възражения по проекта до общинската администрация.

В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите възражения, предложения и искания, проектът за ПУП се разглежда от общински експертен съвет.

Ако проектът за ПУП се върне за цялостно или частично преработване, предвидените по закона процедури се провеждат отново с наново течащи срокове.

Заповедта за одобряване на ПУП влиза в сила от датата на одобряването, когато не подлежат на обжалване; след изтичането на срока за обжалване, ако не са били обжалвани; или от датата на потвърждаването им от съд, чието решение е окончателно.

Когато ПУП е одобрен, собственикът може да предприеме действия за инвестиционно проектиране и строителство в имота.

Цялата процедура е доста тромава и заедно с всичките необходими съгласувателни писма отнема минимум 3 месеца, а често и много повече. Това трябва да се има предвид преди преминаване към проектиране и строителство на конкретната сграда.

При желание от Ваша страна можем да направим проверка и анализ на имота, за да Ви запознаем с по-конкретни срокове.

Заинтересуваните лица при съгласуването и одобряването на устройствените схеми и планове и техните изменения са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план. Непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:

• имотите – предмет на самия план;
• съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване (на калкан);
• съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
• съседните имоти, когато се променя предназначението на имота – предмет на проекта за ПУП;
• имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване.